负债2600亿!“躺平”拒还,千亿房企奥园将成为下一个恒大

2022-03-11 09:56:37

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与恒大同样起家于广州的中国奥园,在接二连三的“暴雷”后,为自己贴上了“躺平”的标签。

并且,其频繁“摆烂”的举动,被大众所揣测是否有潜力成为下一个恒大,也使得奥园集团董事会主席郭梓文在2022年新年致辞中“过去这两三个月,我们夜以继日、想方设法地解决问题”所带来的努力人设与真诚感烟消云散。

这位深深扎根于粤港澳的千亿房企,面对着超两千亿的负债与美元债实质性违约的信誉下调,又该何去何从呢?

突如其来的“暴雷”,却是意料之中?

从财务数据来说,奥园似乎不至于走到这一步

截至2021年6月,中国奥园的净负债率为80.7%,现金短债比1.3倍,剔除预收账款后资产负债率为78.5%,房地产“三条红线”踩线一条,对比着当下颓靡的房地产行业来说,“预警”并不算突出。

然而,纵览其发展史后,又或许是意料之中。

成立于1996年的奥园,对比着恒大、碧桂园等房企一开始并不算出名,哪怕2007年上市以后,业绩也不算突出。但是,2015年后,奥园销售额开始突飞猛进,从2015年的152亿元直接暴涨至2020年的1540亿元,可谓是“飞”入千亿俱乐部。

这与当时房地产行业的改变也有所关系,国内大部分城市,从2015年到2019年房价大幅度增长,房地产企业开始用这种高增长的趋势,从而通过不停地拿地与融资,开启了自身“高杠杆、高周转、高溢价”扩张之旅。

这种大规模的扩张,也使得中国奥园的负债从2016年的517亿元增长至2021年中的2628.64亿元,无疑为公司的发展埋下了极大的隐患。毕竟这种“三高”玩法,需要一直靠着融资来弥补自身现金流的不足,再通过房地产高于融资利率的溢价去撬动杠杆,从而保持运转平衡。

2020年到来,在疫情所导致房价增速下缓与通货膨胀导致原材料成本上涨的双重夹击下,使得这种“三高”玩法的平衡被打破,风险逐渐加大,但是奥园却没有停下自身扩张的脚步。

据公开数据可知,2020年,奥园新增土储约2015万平方米,同比增加25%;拿地支出达到450亿元,超过预算350亿元;同时,其当年融资活动现金流净入高达476亿元,也足以见其激进。

然而伴随着时代变革下监管的愈发严苛,限制房地产企业过度加杠杆的“三条红线”与限制银行业金融机构涉房贷款的“两道红线”发布,使得房地产行业融资收紧,无法保持杠杆平衡,使得踩线的房企暴雷的“警钟”愈发刺耳,从而产生连锁反应。

奥园由于前期的激进,自然成了“踩线”的一员,并且从2021年初,奥园的“隐患”就已经初显。并且,一路“暴雷”,似乎成为了恒大的翻版。

2021年3月,奥园将原先的四级管控精简为三级管控;10月,多家机构先后对其信用状况进行了预警;11月,奥园由于6590万元信托贷违约,开启了自身的债务危机;12月,奥园官宣60亿理财无法按时兑现,受牵连投资人高达1500个。

随后,2022年,1月19日,奥园公开表示,不兑付即将到期的6.88亿美元债务和利息,不支付2023年和2024年到期的4亿美元债务和利息。

但是回到2021年中报,奥园一年内到期的有息债务约521.7亿元,而账面现金及等价物约683.2亿元,扣除受限资金159亿元,仍剩余约523.7亿元资金,完全可以覆盖其短期有息债务。

不禁令人怀疑,短短半年,奥园的财务资金情况究竟出现了什么变动。然而,至今奥园2021年报姗姗来迟,并且还出现了换核数师风波,再一次引发了市场中较为负面的猜忌。

据天眼查APP查询,1月26日,由于德勤·关黄陈方会计师未能与其就审核奥园截至2021年度财报的审核费用达成共识,德勤已辞任中国奥园核数师,信永中和会计师事务所接任德勤核数师的职责。

负债2600亿!“躺平”拒还,千亿房企奥园将成为下一个恒大

负面缠身的奥园,在如此境地之下,与其合作了15年之久的审计机构德勤,上演了这一场“分手”大戏,不禁令人怀疑真的会是“审核费用未达成共识”那么简单吗?

上市公司年报季更换审计师本身就是“大忌”,通常情况下,大概率会被认为是公司财务出现问题的标志之一,会被猜忌是否是因配合“造假”不利,从而产生分歧。

面对于当下房地产行业频频暴雷,审计机构也要维持自身的“信誉度”。不然,就会陷入为恒大提供财务审计服务的普华永道,因恒大的暴雷从而遭受“信誉度”上的质疑,哪怕其身为四大会计师事务所之一。

反过来说,此次奥园与全球四大审计机构德勤的“分手”,从而选择了规模更小的信永中和,无疑留给市场对于负面消息更多的揣测空间。

而且,与奥园更换信永中和,几乎同时。信永中和被监管所披露,信永中和会计师事务所因卷入乐视网财务造假案被立案调查。据我们不完全统计,此番也使得超过40家以信永中和事务所为审计机构的拟上市公司,审核状态为“中止(其他事项)”。

这就更让外界揣测,选择信永中和作为审计机构,是否是因为有“前车之鉴”下,会更利于“配合”中国奥园做好财报工作。

从60亿理财无法兑现给出24期分期方案,到拒绝兑现高达10亿美元债、选择债务重组,到年报季临时更换审计师,如此“躺平”作风,更让投资人与消费者对于奥园的未来忧心。

展期、贩卖资产与国资战投,奥园加速“自救”?

然而,看似“躺平”了的奥园,也在努力寻求“自救”。

2月28日,奥园集团有限公司披露面向合格投资者公开发行2020年公司债券(第一期)付息公告,将于2022年3月3日开始支付自2021年3月3日至2022年3月2日期间的利息,向市场放出了“利好”信息。

然而,对于奥园巨大的现金流“缺口”来说,这并不能唤起大众对其的信心。

或许,面对着房地产行业疲软下大跌的销售额和目前实质性违约下难以开放的融资市场大门,不断地贩卖资产是最快补充现金流去寻求自救的方式。

去年11月4日,中国奥园与奥园健康发布联合公告称,奥园健康正与若干独立第三方就有可能出售提供物业管理及其他相关服务的若干附属公司的权益进行初步讨论。12月2日,据澎湃报道,中国奥园正计划出售位于中国香港葵涌的一栋活化工大厦,并正与买家商谈。

天眼查app显示,1月26日,奥园发布公告,其间接全资附属公司以2.15亿加元(约10.7亿人民币)向独立第三方出售位于加拿大的多处资产,以补充资金的流动性。

并且,据财联社消息,中国奥园已成功出售多个境内外项目。截至1月底,境内方面,中国奥园已经陆续转让、退出包括广东阳江、惠州、江西九江、广西浦北、福建漳州等多个项目。境外方面,中国香港、澳大利亚、加拿大等地出售已获得实质性进展,有望回笼资金总额约30亿元。

除了资产贩卖以外,对于境内债,奥园也在尽力寻求展期。截至2021年11月29日,奥园共3笔境内债展期获得通过,涉及金额约15亿元。

并且12月中旬,万向信托一份产品展期公告被披露,根据公告,旗下“万向信托-地产801号”(瑞昌奥园广场项目贷款集合资金信托计划)展期6个月,该信托产品规模3亿,奥园集团提供连带责任担保。

展期也只能使得眼下债务“暂时性”挪移,欠下的债总要偿还,一轮轮展期使得奥园获得喘息的同时,也是将隐患埋向了未来。

不过,除了奥园自身的“自救”行动外,央国企出手解困民营房地产企业的步伐正在加快。

比如,今年1月初,奥园就被广东政府约谈,其会议目的就是广东省政府邀请部分央企与国企房地产企业,为危机房企纾困介绍买方。

奥园是否有所收获不得而知,不过早在奥园2021地产板块总结会上,郭梓文曾公开提及:“奥园将通过引进战投和债务重组,战胜市场寒冬,化解债务危机,成为房企在困境中站起来成功转型的典范。”

并且,在2月中旬,资本市场有消息披露,奥园与广东、山东国企就战投合作进行洽谈,它们可能同方法增资扩股的形成入股奥园的上市公司。其中,圈内人士分析猜测,位于东的国企是中垠地产,位于广东的国企是粤海、越秀或广州建筑。

如若奥园战投成功,所获得的资金与资源支持或许可以大幅度缓解当下现金流短缺的问题。同时,对于民企的奥园来说,倘若如传闻中战投方为国央企,国资背景企业的入局可以为其起到背书作用,降低其融资成本,在土地、产业资源等方面的获取带来更多的优势。

但是,也不排除是奥园为了稳定市场信心所放出的“虚晃一枪”。不过,奥园预计三月底前会确定最终战投人选。

那么,对于二级市场的资本方与房产市场踌躇的消费者来说,无论是未来的战投结果还是奥园“自救”能否成功,只能交给时间去证明。

 
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